随着生成式人工智能技术的快速普及与应用门槛的持续降低，人工智能生成内容（AIGC）已渗透至房产租赁与交易领域的营销环节。据《法治日报》2026年10月17日报道，部分房产中介机构利用AI技术生成高度精美的"完美房源"图片，冒充实景实拍照片用于线上引流，消费者在实际看房时遭遇严重货不对板，耗费大量时间与交通成本却未能达成交易。这一现象已从个案纠纷上升为具有普遍性的行业治理难题。
从法学研究的视角审视，AI虚假房源引流触及多个前沿法律议题的交叉地带：民事欺诈的构成要件在"引流而非直接交易"场景下面临适用困境；平台责任的过错认定标准在海量UGC内容面前需要重新校准；技术监管与行政治理的协同机制尚处于建构初期。这些问题的专业讨论价值不仅关乎消费者权益保护，更涉及人工智能时代虚假信息治理的底层法律逻辑。为此，本期专家分享特邀中南财经政法大学教授、亚太网络法律研究中心创始人兼主任刘德良，以及上海诚康律师事务所主任张大成，就AI虚假房源引流的法律定性与治理体系展开深度解析。
一、AI引流虚假宣传的法律性质界定
（一）民事欺诈构成要件的场景化辨析
刘德良教授指出，用AI生成房源图片为房产租售引流，在本质上属于虚假宣传行为。但认定民事欺诈是否成立，需严格回归《民法典》第一百四十八条关于欺诈构成要件的规定——一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。欺诈的成立要求虚假信息直接成为交易意思表示的决定性依据。
在房产租售场景中，AI虚假配图的功能定位与网购、外卖等电商场景存在结构性差异。刘德良进一步解释：在网购、外卖场景中，消费者主要依托图片完成下单决策，图片内容直接决定交易结果，若AI图片与实物差距显著，可认定图片欺诈直接促成交易，构成《民法典》意义上的欺诈，消费者可依据相关法律规定主张权利；而在房产租售场景中，AI虚假配图一般仅被用于吸引客户咨询和线下看房，消费者在实际看房后如发现不符可放弃交易，图片不直接决定最终的租赁合同或买卖合同的订立。因此，AI图片在房产引流场景下难以满足民事欺诈中"虚假信息直接成为交易依据"的核心要件。
（二）学界与实务界的分歧梳理
当前学界对此问题的讨论呈现两种主要观点流派：
流派一：严格构成要件派。 主张欺诈认定必须严守"虚假信息→错误意思表示→交易成立"的因果链条，在房产租售的引流环节，因消费者尚未作出最终交易决定，不宜直接认定为民事欺诈，而应以《消费者权益保护法》中的虚假宣传条款或《广告法》相关规定进行规制。
流派二：扩张保护派。 认为在人工智能技术降低造假成本的背景下，应适度扩张欺诈认定的适用范围，将"以AI虚假图片诱导消费者付出看房成本"本身视为一种独立的损害，允许消费者就时间成本、交通费用等信赖利益损失主张赔偿，即便交易尚未最终达成。
张大成主任的实务观察为这一分歧提供了重要的中间立场：消费者维权需区分不同情形——若仅被吸引前去看房而未签订合同，可按虚假宣传向平台投诉；若已签订合同且有证据证明受AI虚假信息误导而签约的，可通过司法途径主张撤销合同，符合法定情形的可主张相应赔偿。这一区分实质上在构成要件派与扩张保护派之间建立了分层救济的实务框架。
二、信息发布者与平台的责任边界
（一）信息发布者的直接责任
张大成主任明确指出，中介等信息发布者应当承担AI虚假房源引流问题的直接责任。从因果链条看，AI虚假房源图片由中介策划、制作并对外发布，是整条虚假信息链条的源头。中介掌握房源真实情况，却刻意使用AI生成的虚假图片制造"优质价廉"的假象，利用信息不对称误导普通消费者，其主观上具有吸引咨询的故意，客观上实施了虚假宣传行为，理应承担首要直接责任。
（二）平台的过错责任原则
刘德良教授强调，对于平台方而言，责任认定应适用过错责任原则而非严格责任。在现行法律框架下，平台无法做到对平台内每一张图片、每一条文案开展真实性的实质性事前审查，但这不意味着平台没有任何审核义务。
平台的事前义务集中在发布者主体身份核验层面：应当严格核验入驻中介机构的营业执照、住建部门备案证明、从业人员实名信息；对于以个人名义发布房源信息的账号，同样要核验发布人的真实身份。这一义务设定与《电子商务法》第二十七条关于平台经营者身份核验的规定在逻辑上保持一致。
在事后处置环节，平台负有及时响应与处置义务。当消费者发起投诉并提交证据证明房源配图为AI生成的虚假宣传图片时，平台不能置之不理，需及时与发布房源的中介核实情况。一旦确认虚假宣传成立，平台应当要求中介删除虚假内容、下架问题房源；若某一中介账号反复被用户投诉，平台可采取下架房源、限制发布权限乃至解除入驻合作等分级处罚措施。
（三）平台过错的加重情形
张大成主任补充了平台过错加重的三种典型情形：第一，平台明知部分账号持续批量发布AI虚假房源图片引流却不进行风险预警、不对账号进行处置；第二，收到消费者有效投诉后拖延不作为；第三，前期未落实中介主体资质核验工作。在上述情形下，平台自身的过错程度显著提升，需承担相应的法律责任。
三、治理路径与制度建构
针对当前该领域专业群体普遍存在的实务困惑，两位专家就治理体系建构给出了明确判断：
困惑一：消费者维权举证困难如何破解？
刘德良教授指出，消费者主张因AI虚假引流导致的时间、交通等成本赔偿，面临举证困难的现实障碍。对此，张大成主任建议从技术监管维度破局：一是通过立法明确禁止去除、清洗、篡改AI生成内容标识的行为，切断造假的技术条件；二是建设面向公众开放的AI核验平台，供消费者和中小平台检测图片真伪，解决消费者和中小平台无自建鉴伪能力的问题。
困惑二：平台治理的硬性门槛如何设定？
张大成主任提出，应提高房源发布的硬性门槛：要求发布者提交不动产权属证明，上传带有拍摄时间、地理位置信息的房屋实拍照片，从源头减少虚假房源的产生空间。这一制度设计与当前部分地方住建部门正在探索的房源核验编码制度在方向上高度一致。
困惑三：平台动态风险管理如何落地？
刘德良教授建议，平台应区分个人业主账号与中介经营账号，对中介账号实施更加严格的监管；建立中介行业黑名单制度，将多次违规的机构和从业人员纳入黑名单，封禁发布端口，防范其换号重新发布。同时建立分级处置机制，借助技术识别高风险账号，对价格异常、疑似使用AI生成图片的房源进行预警，可在页面设置醒目提示，并视情节采取限流、下架内容、冻结账号、封禁账号等处理措施。
困惑四：行政监管如何实现精准化？
两位专家均关注到2025年年底北京市多部门对包括房产信息平台在内的多个互联网平台进行联合约谈的实践。张大成主任建议，应加强住建、市场监管等多部门联合执法，根据情节对违规主体进行分级处理：对首次违规、情节轻微的主体，以限期整改、约谈教育为主；对批量炮制虚假房源、多次被投诉、主观恶意突出的主体，实施联合处罚，提高违法成本。同时区分单纯引流的虚假宣传与已造成交易损害的民事欺诈——对尚未发生实际交易的以平台处置、行业约束为主；对已达成交易并构成欺诈的，监管部门应主动介入查处，实现精准监管。
五、研究前瞻与指引
从学术研究的视角看，AI虚假房源引流问题折射出人工智能时代虚假信息治理的普遍困境。未来研究可在以下方向深化：第一，探索欺诈构成要件在"算法推荐+AI生成内容"复合场景下的适用标准重构；第二，研究平台注意义务在生成式人工智能时代的合理边界，平衡创新激励与权益保护；第三，比较法视野下考察欧盟《人工智能法案》等域外立法对深度合成内容标识与追责机制的设计，为我国相关立法提供参照。
对于公检法司实务人员与房产合规法务，建议重点关注以下实践要点：其一，在处理相关纠纷时，精细区分"引流阶段的虚假宣传"与"交易阶段的欺诈"，匹配不同的法律救济路径；其二，关注地方住建部门与市场监管部门联合执法的动态，及时更新合规策略；其三，对于平台企业法务，应尽早建立AI内容识别与房源核验的内控机制，防范因审核疏漏导致的连带责任风险。
内容合规声明：本文基于《部分中介使用虚假图片打造"完美房源"引流 专家建议从多维度发力搭建完整治理体系》（来源：法治日报-法治网）整理撰写，如有引用不当或信息更新，请以官方最新发布为准。法治中国建设网致力于提供权威准确的法治资讯，欢迎监督指正。
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