租房是城镇生活的常态，但房屋出租期间受损引发的纠纷屡见不鲜。当租客退租后房屋"面目全非"，哪些损失该由租客买单？哪些又属于房东应当自行承担的合理损耗？以下两起真实案例，为房东和租客划清行为边界。
案例一：上海房东出租18年，收回时房屋"变样"
上海一名房东将自有房屋对外出租，一晃就是18年。租期届满，房东再次踏入房屋时，却发现屋内早已面目全非——租客不仅擅自改动了房屋内部结构，拆改了部分墙体，还对房屋造成了多处损坏。房东无奈之下将租客诉至法院。经审理，上海市长宁区人民法院最终判令租客合计赔付6万元，同时房东退还剩余租房保证金。
案例二：苏州租客因押金纠纷，退租后恶意毁房
江苏苏州的一起案件则更具警示性。2023年4月至2025年4月，涉事房屋曾由某平台托管；托管到期后，房东自行在网络平台对接租客并签订租赁合同。2025年9月，租客在租住5个多月后因个人原因提出退租。按照合同约定，房东有权全额扣留2500元押金。后经沟通，房东同意扣除1000元用于抵扣未结水电费与保洁费用，其余押金予以退还。然而租客对此结果极为不满，反复要求全额退还押金，均遭拒绝。
租客搬离之后，竟与男友返回出租屋，对屋内设施进行恶意破坏——防盗门、冰箱、马桶等财物均被毁坏。房东后续与平台签署托管续约合同，检修人员上门核验时才惊觉房屋遭此横祸。经核算，各类财物损失达8000余元。后经警方调解，租客一次性赔偿房东1万元。
两起案情看似不同，却指向了同一个普遍困惑：租房期间房屋受损，赔偿责任究竟该由谁承担？不少读者可能会问：
第一，正常住久了房子会变旧，这种"自然损耗"到底该谁承担？
租客正常居住，房子住久了墙面发黄、地板磨损，这些算不算"损坏"？退租时房东逐项索赔，租客只能认账吗？
第二，租赁合同里写"所有房屋损耗均由租客承担"，这种条款真的有效吗？
现实中不少房东会在合同里加入类似条款，将一切损耗责任推给租客。租客往往处于被动地位。这类"霸王条款"法院会怎么认定？
针对上述疑问，结合《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，给出了清晰解读。
（一）自然损耗与人为损坏，责任划分是核心
区分自然损耗与人为损坏，是划分赔偿责任的关键前提。承租人按照约定方式、依据房屋固有性质正常使用租赁物，合理损耗不承担赔偿责任。比如墙面老化泛黄、地板自然磨损、家电达到使用年限等，都属于正常居住产生的自然损耗，维修成本由房东承担。
反之，租客未按正常用途使用、未尽妥善保管义务或故意毁损，导致房屋毁损的，出租人可解除合同并索赔。尤其是像苏州案例中租客那样，出于泄愤目的故意毁坏财物，已经超出民事纠纷范畴，必须承担全额损害赔偿责任；情节严重的，还可能面临治安管理处罚甚至刑事追责。
（二）未经书面许可改造房屋，兼具违约与行政违法风险
上海案例中租客擅自改动房屋结构的行为，同样触碰了法律红线。租客若需隔断房间、改动墙体、改造管线等，必须事先取得房东的书面同意。私自改造不仅构成严重违约，房东有权要求恢复原状，无法复原的可主张全额修复费用；若涉及破坏房屋承重结构、影响建筑安全等情形，还可能面临行政处罚甚至法律责任。
（三）"所有损耗租客承担"条款，属于无效格式条款
租房合同中常见的"所有房屋损耗均由租客承担"条款，实质上是将本应由房东承担的正常损耗转嫁给租客，不合理地加重了租客责任，违反了公平原则。根据《民法典》相关规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。因此，即便合同有此约定，租客也无需为自然损耗买单。
（四）隐性损失难追偿，维权需讲策略
除直接修复支出外，房屋损坏后往往还涉及改拆墙体、通风散味、重新装修等修复周期，短则十余天，长则数月，其间房屋无法出租产生的空置租金损失，在司法实践中认定较为谨慎。房东需举证证明空置期"合理且必要"，若怠于维修导致空置期延长，扩大损失可能无法获支持。此外，若租客名下无财产或故意拖延执行，房东还可能面临"赢了官司输了钱"的尴尬局面。
结合律师建议，出租人可从以下三个阶段做好风险防控：
1、签约出租阶段：合同要细、证据要留
签订租赁合同时，应清晰划分双方责任：明确自然老化损耗由出租人承担；约定未经书面许可，租客不得擅自改造房屋；明确因租客不当使用、保管不善造成损坏的，需承担修复费用及合理空置损失。交房时务必录制完整全屋视频，逐项记录房屋及设施设备状况，制作书面房屋交接清单，双方签字确认，做到"交房有记录、责任有依据"。
2、房屋租住阶段：沟通留痕、定期巡查
租住期间，房东应定期自行或通过托管公司对房屋进行巡查，做好巡查记录，拍照录像留存现状。对于租客报修、投诉等沟通事项，优先使用微信、短信等留痕方式。同时注意保留报修记录、维修单据、费用凭证等材料，形成完整的证据链条，以备不时之需。
3、退租验收阶段：共同核验、依法维权
退租时双方应共同到场，全程录像，对照交接清单逐项核验房屋及设施设备状况。押金不足以弥补损失的，优先协商签订书面赔偿协议；协商不成可向法院起诉。若双方对损耗成因存在争议、无法区分自然损耗与人为损坏，可向法院申请司法鉴定。判决生效后，若对方拒不履行，应及时向法院申请强制执行，维护自身权益。
内容合规声明：本文基于《出租期间房屋受损，赔偿责任谁承担》（来源：《法治日报》2026年8月14日报道）整理撰写，如有引用不当或信息更新，请以官方最新发布为准。法治中国建设网致力于提供权威准确的法治资讯，欢迎监督指正。
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