你有没有留意过,你家小区电梯里那些花花绿绿的广告?楼下停车位外包给第三方收的租金?甚至小区会所、快递柜的场地费?
这些钱,法律上清清楚楚写着——归全体业主共有。
可现实呢?不少业主压根不知道有这笔钱,就算知道了,去问物业,对方要么支支吾吾,要么甩一句"都用在小区维护上了"。到底用在哪了?没人说得清。
这不是个别现象,而是全国大量小区的通病。记者调查发现,明明法律对公共收益有明确约束,可乱象依旧屡禁不止。问题到底出在哪?咱们普通业主又该怎么把属于自己的钱要回来?
今天这篇生活普法,就把这事给你掰扯明白。
咱们用大白话说——
你买了房子,小区的电梯、走廊、外墙、公共车位、绿地,这些都是全体业主共有的财产。物业公司只是"管家",不是"主人"。
那这些公共区域产生的收益,比如电梯广告费、停车费、场地租赁费、快递柜进场费等等,一分一厘都是业主的,跟你家里的存款一个性质。
《民法典》第二百八十二条说得很明确:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
注意关键词——"扣除合理成本之后"。也就是说,物业可以留下维持运营必须花的钱,但剩下的必须给业主。至于什么算"合理成本",法律目前没有全国统一的比例标准,这也成了不少物业钻空子的缺口:虚增开支、压低业主分成,甚至干脆不分。
你的权利很清楚:你有权知道公共收益收了多少、花了多少、剩了多少,并且有权要求按比例分配。
物业的义务也很清楚:必须单独建账、定期公示,接受业主监督。
很多业主一听"维权"就觉得难,其实没那么复杂。按照下面三步走,普通人也能把事情推起来:
第一步:先"查账"——书面要求物业公示公共收益明细
别口头问,一定要书面提出。可以是一封《信息公开申请书》,也可以是业主联名签字的《查账请求函》,直接交给物业公司,同时抄送一份给所在社区居委会。
要求写清楚:近一年(或三年)的公共收益总收入、支出明细、结余金额,以及收益使用方案。
根据《物业管理条例》和各地物业管理法规,物业有义务如实公示。如果物业拒绝或拖延,这就已经是违规了,你手里就有了后续维权的证据。
第二步:再"组局"——推动成立或激活业主委员会
一个人去要账,物业不当回事;但如果是业委会代表全体业主去要,分量完全不一样。
如果你们小区还没有业委会,可以向街道办事处、社区居委会申请指导成立。根据《民法典》第二百七十七条,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
如果已经有业委会但不作为,可以通过业主大会投票换人,或者向街道反映,要求业委会履行监督职责。
第三步:最后"亮剑"——投诉+起诉,双管齐下
如果前两步都推不动,直接走行政投诉:拨打12345市民服务热线,或向当地住建局(房管局) 投诉物业拒不公示公共收益。多地已将公共收益管理纳入住建部门监管范围,投诉后部门会介入调查。
如果金额较大、物业拒不整改,还可以以业主或业委会名义向法院提起民事诉讼,要求物业返还被截留的公共收益。根据"谁主张、谁举证"原则,关键在于你第一步留下的书面申请记录——物业不公示本身就已经构成举证不利。
误区一:"公共收益金额不大,懒得折腾。"
错!每户分摊下来可能就几十、几百块,但全小区加起来可能是几万甚至几十万。而且这不只是钱的问题,是你作为业主的基本权利被侵犯了。今天不管,明天物业只会更嚣张。
误区二:"业委会成立了就万事大吉。"
不一定。现实中有些业委会成员专业能力不足,甚至个别业委会跟物业"穿一条裤子",合伙侵吞收益。所以业委会成立后,业主仍然要保持监督,定期查看账目,别当"甩手掌柜"。
误区三:"没有合同约定,就拿物业没办法。"
大错特错。就算前期物业合同里没写清楚公共收益分配,根据《民法典》的规定,公共收益属于业主共有是法定权利,不需要合同特别约定才成立。而且现在多地已经出台新规,要求将公共收益管理条款纳入物业服务合同,这是趋势,也是你的底气。
你家小区的公共收益,不是物业的"小金库",是你和全体邻居的"共有财产"。法律给了你权利,关键是你得知道怎么用。
记住三步:书面查账→推动业委会→投诉起诉,零门槛就能启动。
如果你在维权过程中需要专业帮助,可以拨打12348公共法律服务热线(免费),或到当地法律援助中心申请免费法律援助,也可以登录法治中国建设网(http://www.fzjszgw.com)公益普法栏目,获取更多生活普法指南。
每一笔公共收益,都该晒在阳光下。
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