住了大半辈子的老房子成了危房，拆了还能在原地建起来吗？钱由谁出？业主不想改，能不能被“强制”改？这些问题正在越来越多的城市老旧小区里真实上演。

       北京市海淀区科源社区，始建于20世纪50年代，是中关村最早的科学家宿舍区之一。部分筒子楼没有独立卫生间和厨房，下水道经常堵塞，有的被鉴定为C级或D级危房。2023年8月，社区启动原拆原建——拆除旧房后按照户数不增加、房屋面积适度改善的原则在相应组团内重建新房。A组团同意率超过99%，B组团同意率达到100%。这组数字背后，是居民对依法决策、共建共治模式的真实投票。

原拆原建不是“想拆就拆”，业主表决有法定门槛

        很多居民关心一个问题：一栋楼里有人想改、有人不想改，到底多少人同意才能启动？

        根据《民法典》第二百七十八条，“改建、重建建筑物及其附属设施”属于业主共同决定事项。表决规则为：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这就是常说的“双三分之二参与、双四分之三同意”。

        换句话说，“必须100%业主同意才能启动原拆原建”并非法律规定。现行法律设定的是比例表决机制，而非全体一致同意。在实务操作中，部分地方对正式签约环节另有更高要求，但发起阶段并不需要全体签字。

       对于被鉴定为D级危房的楼栋，承重结构已不能满足安全使用要求，随时可能危及生命。危险等级越高、安全风险越紧迫，越需要在制度设计上兼顾个体权益与公共安全。

费用谁来出：安全排险与品质提升，责任不同

        原拆原建绕不开“钱”的问题。北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强指出，费用分担应当从现行民事法律关系出发，先识别维护义务和风险责任，再确定各方分担比例。

       具体而言，相关费用原则上可按功能和受益范围分别核算：消除结构安全隐患、恢复基本使用功能的支出，具有公共安全属性，可由财政给予基础支持；新增建筑面积、户内品质提升等直接形成专有利益的支出，应主要由取得相应权益的业主承担；道路、管线和公共服务设施改造属于城市公共功能改善，应纳入相应的公共建设责任。

        从全国实践来看，北京西城区三里河一区28号楼原拆原建项目的资金结构为：总成本约每平方米11815元，其中政府补贴约40%，居民承担约60%。以60平方米户型计算，户均出资约36万元，并探索了“个人住房改建贷款”等金融支持方式。

        值得注意的是，对暂时无力出资的困难家庭，可以探索延期支付或由有关主体先行垫付，并在房屋转让、继承或获得补偿时依法清偿。这样既能保障困难家庭参加改建，也可减少利用补贴获利的空间。

少数不同意怎么办：协商优先，依法保障异议人权利

         科源社区的做法提供了一个可参考的样本。该项目按照“四轮征询”制度设计——改建意见、规划方案、实施方案、签约腾房，每一轮都挨家挨户征集意见、解释政策。居民在哪里，商量就到哪里。有居民因骨折住院，工作人员专程赶到医院征询意见。最终，A组团、B组团实现100%签约、100%腾房。

        这种“大家商量着办”的模式，把居民从“旁观者、配合者”变成了“参与者、决策者”。对确实无法达成一致的情形，各地也在探索依法解决路径。部分城市规定，签约比例达到一定标准后，可依法启动征收或权益归集程序，被征收人依法享有补偿协商、行政复议和行政诉讼的权利。

居民和商户遇到同类问题，依法维权分几步走

        如果您所在的小区面临危旧房改造或原拆原建，可以重点关注以下几步：

        第一步，确认房屋安全等级。查看是否有专业鉴定机构出具的危房鉴定报告，C级或D级危房是启动原拆原建的基础条件。

        第二步，积极参与意见征询。原拆原建涉及业主重大财产权益，每一轮方案公示和意见征集都是您依法表达诉求的窗口。对方案有异议的，可以要求书面说明理由。

        第三步，依法行使表决权。如果您的意见属于少数意见，法律保护您的表达权利；同时，多数业主依法作出的表决结果对全体业主具有法律约束力。

       第四步，涉及费用争议的，可要求公开费用核算依据。对财政补助标准、居民出资比例、面积找补规则等有疑问的，可以申请查阅相关方案文件，必要时寻求专业法律咨询。

        第五步，当合法权益受到侵害时，可以通过协商、调解、行政复议或诉讼等渠道依法维权。

       对于基层管理方而言，科源社区的“民意先行、四轮征询”模式值得借鉴。把政策解释做在前面，把分歧化解在商量中，既保障项目依法推进，也减少后续纠纷。

城市法治化共治：从个案推动走向制度常态

        原拆原建是城市更新中的新模式，也是基层治理法治化的一块试金石。科源社区项目的重要启示在于：多层级、多类型产权主体可以被纳入同一协调框架，责任梳理、费用分类、部门会商和问题升级机制具有普遍借鉴意义。

        从制度建设角度看，未来可以从四个方面持续完善：建立原拆原建费用分类与责任清单，让每笔钱的去向有据可查；完善“项目补助加个人救助”的两层财政机制，兼顾公平与效率；建立覆盖房屋全生命周期的维护档案，为更新时识别责任提供依据；对负有法定保存义务的主体完善证据规则，解决历史资料缺失导致的责任认定难题。

        危旧住房更新，要答好一系列朴素的问题：哪些费用属于所有权人的正常负担，哪些应由曾经失责的主体承担，哪些需要公共财政保障。把事实调查、责任判断、权益增加和困难救助依次落实，原拆原建的推进才有稳定的法理基础，也才能从依靠个案协调走向可预期、可复制的常态制度。

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